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매년 7월, 9월은 재산세 납부의 달입니다.

과세 기간을 맞이하여 재산세 관련 간략 FAQ.를 만들어 보았습니다.

앞으로 몇 회에 걸쳐 포스팅 하도록 하겠습니다.

우선, 전체적인 재산세 체계에 대해 알아볼게요.

#. 재산세는 도대체 일년에 몇번 내는거죠? 전엔 건물은 재산세, 토지는 종합토지세 이렇게 나눠서 낸거 같은데, 똑같은 금액이 두번 나왔어요.

- (제가 질문을 하고 보니 복합 질문이네요.. ㅎㅎ 보통 이렇게들 여쭤보셔서..^^;)

   우선 2005년부터 재산세 과세체계가 바뀌었습니다. 2004년까진 말씀대로 재산세(건물분)는 7월, 종토세(토지분)는 10월에 납부하셨었죠. 현 정부는 부동산 보유세의 강화를 위해(누진 적용측면을 강화한것이죠. 즉, 많이 가진 사람들은 전보다 훨씬 큰 누진세율을 먹게끔..) 종합부동산세(국세)를 신설하고, 기존 지방세인 재산세는 그 사용 용도별로 구별 과세하게 지방세법을 바꾸었습니다.

다시말해, 현실 사용 용도가 주거용인 건물에 대해서는 '주택가격'이라는 주택공시가격을 전면 조사하여 재산세(주택 1,2기분)로 나누어 과세하고, 비주거용인 건물과 토지에 대해서는 기존처럼 재산세(건물), 재산세(토지)로 나누어 과세합니다.

그리하여 7월에는 재산세(주택 1기분)과 재산세(건물), 그외 선박이나 항공기(이것을 가진 납세자는 아주드물지만..^^;)가 과세되고, 9월에는 재산세(주택2기분)과 재산세(토지)가 과세되는 것입니다.

재산세 주택1,2기분은 동일한 금액이 과세되는데, 그 이유는 - 재산세(주택분)를 산정하는 방법에 있어서, 우선 주택가격으로 재산세(주택) 1년치를 산정합니다. 이 주택가격에는 주거용 건물과 그 부속토지가 함께 포함되어 가격이 산정되므로, 전보다 세액이 당연 커질수 밖에 없게되고, 그 큰 세액을 한번에 과세하면 납세자 측면에서 부담스러우니, 이 금액을 절반씩 나누어 7,9월에 반반씩 과세하게 되는 것입니다. 그러므로 같은 금액이 두번 나오는 것이지요.

한단계 더 나아가 다른 경우를 예를 들어보면, 주상복합 건물, 즉 한 건물에 1,2층은 상가로 사용하고 3,4층은 주택으로 사용하는 건물이 있다고 봅시다. 이런경우는 어떻게 과세될까요..? 마찬가지로 이 건물 주거용 부분, 즉 주거용 건물과 그 주거용 건물이 차지하고 있는 비율에 해당되는 토지는 주택가격으로 산정하여 과세하고, 나머지 상가와 상가가 차지하고 있는 비율에 해당되는 토지는 각각 재산세(건물)로 7월달에 한번 과세되고 재산세(토지)로 9월달에 과세가 된답니다, 좀 까다롭죠..?

참고로 주거용은 공시되는 주택가격이 있는데, 상가는 그런게 없냐?? 라는 질문을 하나 더 던져 봅니다.

현재는 상가용 건물부분에 대해서는 공시가격은 없구요. 2008년부터 상가용 건물 공시가격 조사를 시작한다고 합니다. 그리하여 상가용 건물이 공시가 되려면 조사 시작이후 1~2년 이상은 시간이 소요되며, 조사 완료 시기이후에 공시가격으로 과세 하게 될 것으로 예상됩니다. 상가용 건물을 공시하려고 했을때 참 여러가지의 문제가 야기된다고 하더군요. 건물의 가격을 매기기 위한 기준을 처음 세워야 하는 일이니까요.  또, 일이 엄청 많아지겠네요..흑흑-

참, 상가용 토지는 현재의 개별공시지가에 근거하여 과세가 된답니다-

 

#. 저는 집을 금년 6월 5일날 잔금 받구 팔았어요. 근데 왜 재산세가 나오죠?

- 대답하기 가장 곤란한 부분이 바로 이 과세기준일 입니다. 

우선 원칙적으로 매년 6월1일을 기준으로 이 시점에 부동산을 소유하고 있는 사람이 그 해 납세의무자가 됩니다.

소유라함은 보유하고 있는 상황을 유지하고 있는 의미이기도 하구요.

다만, 질문의 경우처럼 6월1일 근처에 집을 매매하는경우에, 문제가 빈번히 발생하는 것이죠.

지방세법상 취득은 부동산 매매계약 상 잔금일을 기준으로 합니다. 즉, 잔금을 6월1일 이후에 받고 팔았다면 판사람이 일년치의 세금을 내야하고, 6월1일 전에 잔금을 받고 팔았다면 산사람이 세금을 내야겠죠.

여기서 목소리가 좀 커집니다. "아니, 난 하루 먼저 샀다고 일년치 세금을 다 내야되냐? "  혹은 "아니, 난 하루 늦게 팔았다고 내가 살지도 않은 집 세금을 내가 내야 되냐..?"

이런 질문에 대답하기는 참 난감합니다.

자동차세는 "기간과세"입니다. 말하자면 타고 다닌 기간 만큼만 내라는 것이죠.

그.러.나.

재산세는 "시점과세"입니다. 그 시점, 즉 매년 6월1일 이시점에 소유하고 있는 소유자에게 1년치 보유세를 과세하게 되는것이죠.

선납, 후납의 개념이 아니라 단 그 시점으로 보는것입니다.

왜 그럼, 자동차세 처럼 기간과세 하면 되지, 시점과세를 하느냐.. ? 하고 질문이 나오죠. (그러게 말입니다.. 라고 대답할때도 있습니다. 저도 답답하니까요.. ^^;)

다만, 시점과세를 굳이 택하고 있는 이유를 꼽아보자면,

가장 큰 이유는 바로 "등기"입니다.

자동차는 소유권이전 절차가 간단합니다. 그렇기에 소유권이전이 된 결과 확인도 간단합니다.

그러나 부동산은 소유권이전 절차가 상대적으로 복잡합니다. 등기소에서 이전등기가 쉽지 않은 경우는 일주일을 후딱 넘기기도 한답니다.

이렇게 될경우, 소유권 이전여부를 가늠하기가 상당히 힘이 듭니다.

그 결과 기간으로 과세한다는 것은 거의 불가능한 일로 정리가 된것이죠. 부득이하게 시점 과세를 택한 것이구요.

이점을 이기적으로 이용하는 경우도 있습니다.

법을 좀 안다는 사람들이 6월1일 즈음에 매매할 경우가 생기면  재산세를 내지 않기 위해 '꾀'를 부리는 경우가 생기는 것이죠.

파는경우는 6월1일전에 잔금받고 넘기고, 사는 경우는 6월1일 이후에 잔금주고 넘기고...

법을 모르고 무작정 계획했다가 마치 '낭패'를 보는 경우도 족족 생기는 것이지요.

아닙니다. (너무나 합법이죠..)

어떻게 보면 이것이 정말 영리한 것일지도 모릅니다.

다만, 제가 드리고 싶은 말씀은.

이왕 지방세법에서 재산세가 "시점과세" 의 입장을 당장 버리지 않는다면,

저렇게 절세하는 방법을 아셔야 한다는 것입니다..(그래서 "아는 만큼 보인다"라고 하는가 봅니다..)

법은 아는 사람이 자기에게 유리한 측면에서 이용할 수 있는 것 같습니다.

6월 1일 즈음에 부동산 계약을 하시게 된다면,

최대한 세금을 피할 수 있는 방법으로 잔금을 받거나 주시고,

그게 힘드시다면, 계약서에 쓰십쇼. 1기분은 파는 사람이 내고, 2기분은 사는 사람이 내자 이렇게,,

그해 재산세가 얼만지 모르시니까, 세무과 담당한테 여쭤보세요. 올해 얼마나 나올지..

6월 15일 전후이면 얼마 나올지 대충 알 수 있습니다.

금액 물어보시고 그 금액은 먼저 지불하시거나, 먼저 받아놓으셔야 해요.

그래야, 재산세 낼때, 쌍방이 불만이 없게 되시는거죠..

무작정 계약 해놓고 나서 나중에 받겠다, 혹은 나중에 주겠다.. 절대 안됩니다~

그 땐 아무리 직원 붙들고 법이 이상하다, 형평성에 어긋난다 이렇게 말씀하셔도,

공무원들이 조치해주는 것은 절대 없습니다!

이 점은 매우매우 중요합니다. 잊지마세요.

(또 얘기가 길어졌네요.. 그러나 매번 이렇게 대답을 해드린답니다..=..=)

이렇게 긴 답변 속에서도 제가 꼭 하나강조해서 말씀 드리고 싶은것은,

법에 대해 아셔야 된다는 겁니다.

모른다고 무시당하고, 핀잔 주고(못된 사람들.. 모르면 다 무시하고 난리야..) 그렇다 하더라도,,

모르는 건 죄가 아닙니다. 다만, 모르면 본인도 모르게 어떻게든 당합니다. 그게 무서운 것이죠..

또 다른 내용으로 포스팅 하겠습니다.
질문은 댓글로 남겨주세요~

2008년 5월 1일부터,
상가나 오피스텔의 시가표준액에 영향을 미치는 층별 가산 부분이 대폭 축소 될 예정입니다.

이는, 2005년도 부동산 세제 전면 개편시 과표산출의 기준이 되는 건물신축가격기준액을 국세청기준시가를 적용토록 변경한 결과, 기준가격의 급격한 인상(175,000원 -> 460,000원)등으로 인하여 시가역전현상 등 과표체계의 불합리성과 납세자의 세부담 급증현상이 초래되어 이를 시정하기 위한 것이라고 시가표준액 조정 이유를 밝히고 있습니다.

올해분 재산세부터 바로 반영될 예정입니다.  
또한, 5월 1일부터 시행이 되다보니,
그 즈음에 상가나 오피스텔 매매나 증여 등으로 소유권 이전을 계획하고 계신 분들은,
층별 가감산이 조정된 이후에 등기이전을 하시게 되면,
전보다 낮은 시가표준액이 산정되어 채권매입시 좀 더 유리할 것으로 생각되네요.
등기는 등기시점의 과표에 따라 과세하게 되어 있으니까요..

변동 폭은 가산율 15% 인하를 기본으로 합니다.
예를 들면, 기존 가산율이 10% 내지는 5% 의 경우에는 15% 인하하여 그 가산비율을 없애게 될 것이고, 40%의 가산율의 경우에는 25%로 낮아지겠죠.
결국 현재의 층별 가산율 최대는 25%로 고정되게 됩니다.
감산율은 변동 없습니다.

정리하면, 2008년 재산세액은 자동 조정 될 것이므로 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다.
다만, 5월 1일 즈음하여 이전등기를 하시려는 분들은,
시가표준액이 낮아질수록 채권 매입시 좀더 낮은 금액만 지불하면 되므로
5월1일 이후에 등기 신청을 하시라는 뜻입니다.
(물론, 취득세액나 등록세액은 변동없습니다.
혹시, 시가표준액보다 낮은 금액으로 거래할 경우에는 세액 변동이 있을수도 있겠네요.)

참고하세요~~

*국민주택채권매입대상/금액표
 

**부동산등기 가. 소유권의 보존(건축물의 경우를 제외한다) 또는 이전(공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우를 제외한다)
(1) 주택
(가) 시가표준액[시가표준액이 고시되지 아니한신규분양 공동주택의 경우에는 「지방세법」제111조제5항제3호 및 동법 시행령 제82조의2제1항제2호의 규정에 의한 취득가격을 말한다. 이하 이 (1)에서 같다] 2천만원 이상  5천만원 미만	시가표준액의 13/1,000
(나) 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만
1) 특별시 및 광역시	"    19/1,000
2) 그 밖의 지역	"    14/1,000
(다) 시가표준액 1억원 이상 1억6천만원 미만
1) 특별시 및 광역시	"    21/1,000
2) 그 밖의 지역	"    16/1,000
(라) 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만
1) 특별시 및 광역시	"    23/1,000
2) 그 밖의 지역	"    18/1,000
(마) 시가표준액 2억6천만원 이상 6억원 미만
1) 특별시 및 광역시	"    26/1,000
2) 그 밖의 지역	"    21/1,000
(바) 시가표준액 6억원 이상
1) 특별시 및 광역시	"    31/1,000
2) 그 밖의 지역	"    26/1,000
(2) 토지
(가) 시가표준액 5백만원 이상 5천만원 미만
1) 특별시 및 광역시	"    25/1,000
2) 그 밖의 지역	"    20/1,000
(나) 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만
1) 특별시 및 광역시	"    40/1,000
2) 그 밖의 지역	"    35/1,000
(다) 시가표준액 1억원 이상
1) 특별시 및 광역시	"    50/1,000
2) 그 밖의 지역	"    45/1,000
(3) 주택 및 토지외의 부동산
(가) 시가표준액 1천만원 이상 1억3천만원 미만
1) 특별시 및 광역시	"    10/1,000
2) 그 밖의 지역	"    8/1,000
(나) 시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만
1) 특별시 및 광역시	"    16/1,000
2) 그 밖의 지역	"    14/1,000
(다) 시가표준액 2억5천만원 이상
1) 특별시 및 광역시	"    20/1,000
2) 그 밖의 지역	"    18/1,000
나. 상속(증여 그 밖의 무상으로 취득하는 경우를 포함한다)
(1) 시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만
(가) 특별시 및 광역시	"    18/1,000
(나) 그 밖의 지역	"    14/1,000
(2) 시가표준액 5천만원 이상 1억5천만원 미만
(가) 특별시 및 광역시	"    28/1,000
(나) 그 밖의 지역	"    25/1,000
(3) 시가표준액 1억5천만원 이상
(가) 특별시 및 광역시	"    42/1,000
(나) 그 밖의 지역	"    39/1,000
다. 저당권의 설정(「중소기업기본법」 제2조의 규정에 의한 중소기업이 부동산담보대출을 위하여 저당권을 설정하는 경우를 제외한다) 및 이전저당권 설정금액 2천만원 이상	저당권 설정금액의 10/1,000.다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억원으로 한다.

 

축하드립니다!
요즘 처럼 부동산 가격이 오르락 내리락 정신 못차리고 있는 때,
비교적 낮은 가격으로 신규 아파트를 분양 받으시게 된것을 감축드리며..

이젠, 아파트 명의 이전 절차를 진행해야겠죠?
뭐, 이런 일 쯤이야 법무사에게 맡겨버리면 속 편하고 좋긴 하지만..
그 위임에 들어가는 수수료 역시 만만치 않으니,
직접 해보시는 것도 좋을 듯 합니다.

그 첫과정은 바로 부동산의 취득신고겠죠?
구청 세무과에서 취득신고를 하고 고지서를 받기까지의 과정에 대해 알아보겠습니다.

필요한 서류

1. 부동산 취득세, 등록세 자진납부 신고서 1통

2. 아파트 분양계약서 1통 (반드시 부동산 검인받으셔야 합니당!)

3. 잔금내역서 1통 (반드시 공급업체의 도장이 찍혀있는 내역서여야 합니다!)

이것이 기본 서류입니다.

- 자진 납부 신고서에는 본인이 작성할 경우 날인도 가능하지만, 대리인이 오시는 경우에는 납세자의 도장이 찍혀져야 합니다.

- 검인은 보통 구청 지적과에서 받으시는 부동산 거래를 확인받으시는 절차를 얘기합니다.

이정도 챙기셔서 구청 세무과를 방문하시면, 

바로 취,등록세 신고가 가능하시고, 신고를 하시게 되면 해당 고지서를 발급해 드릴 겁니다.

발급받은 고지서를 가지고 등록세는 납부하신 후, 등기하시면 되구,

취득세는 다른 것과 마찬가지로 취득한 날(= 잔금일)로부터 30일 이내에 납부 하시면 됩니다.

취득일

또 명심하셔야 할 것은,

취득일을 명확하게 해야 하는데,

잔금을 아파트 준공일보다 먼저 치를 경우에는 준공일이 그 취득일이 되지만,

잔금을 아파트 준공일 이후에 치를 경우에는 그 잔금 치른 날이 취득일이 됩니다.

여기서 잔금 치른날은 계약서상 명시된 날과 상관없이 실제로 잔금을 치른신 날이 되는 것이며,

이것을 확인하기 위해 잔금 내역서를 첨부하는 것이랍니다.

신고기한

또, 신고 기한은 취득일로 부터 30일 이내인 것은 아시죠?

혹시나 재산세 과세기준일 6월 1일 전후로 준공이 나고, 그 전후에 잔금을 치르게 되는 경우가 애매할 수 있습니다.

만약 준공이 5월 18일, 잔금 치르신것은 5월 30일, 취득 신고한 것은 6월 2일인 경우를 살펴 봅시다.

신고를 6월 2일날 했기 때문에 그 해 재산세는 본인이 내지 않는다?

아니죠?

이미 잔금을 치른 것이 5월 30일로 명시되어 있는 이상, 신고를 6월 1일 이후에 한 것이라하더라도 이미 취득은 6월 1일 이전이 되는 것이죠.  결국 그 해의 재산세 역시 납세의무자가 되는 거구요.

반대로 잔금을 6월 1일 이후에 치르게 된다면?

두말 할 것 없이 공급자가 재산세 납세의무자가 되는 것이구요.

(재산세 때문에 계약서상 명시되어 있는 잔금 날짜보다 늦추어 잔금을 치르길 원하시는 경우도 있습니다만,

과세 기관이 이를 강제하거나 조정할 수 있는 권한은 없습니다. 

즉, 분양자가 실제 잔금 치른 날이 과세 기준일 보다 늦은지, 빠른지만 판단할 뿐,

해당 계약서상 잔금일보다 늦은지, 빠른지를 두고 왈가왈부 하지는 못한다는 거죠.

결국, 잔금을 계약서상 늦게 치름으로 해서 연체료를 납부하실지, 아니면 계약서대로 납부하시어 재산세를 내실지 여부는

순전히 납세자에게 달려있다는 뜻이 됩니다.)

과세표준

중요한 얘기를 빠트릴 뻔 했네요.

아파트 분양시 과세표준은 분양대금 입니다.

여기서 알아두셔야 할 점은,

분양대금을 과세 표준으로 삼을 때,  연체료는 포함하지 않고, 할인액과 부가가치세는 분양가액에서 빼서 산정해야 합니다.

예를 들어,

분양금액 1억, 연체료 10만원, 할인료 20만원, 부가가치세 11만원 이라고 가정해봅시다.

이 경우 과세표준은?

1억(총 분양금액) - 20만원 - 11만원 = 99,690,000원이 되겠네요. ( 연체료는 과표에 포함하지 않는다는 것입니다.)

아시겠죠?

그래서 이렇게 할인이나 부가세를 내신 내역이 있으시다면, 반드시 확인해 보셔야 합니다.

(**부가세는 건물 전용면적 85제곱미터 이상인 경우에 건물가격에 10%가 붙습니다.)

세율

세율은 아시다시피,

일반 아파트의 경우에는 취득세 1%, 등록세 1%, 교육세는 등록세의 20% 입니다.

건물 전용면적이 85제곱미터 이상인 경우에는 취득세에 부가되는 농어촌 특별세가 취득세의 30%(본세10%, 감면20%), 등록세에 부가되는 농특세는 등록세 본세의 20%입니다.

이상이 개략적인 취득세, 등록세 관련 설명입니다.
처음 해보시는 것에 대한 두려움 때문에 많이 망설이시는데,
설명이 길어서 그렇지,
생각보단 간단하답니다~

질문 남겨주시면 답변 해드릴게요.